裝配式鋼結構建筑的成本高多小?

發展新型建造方式，大力推廣裝配式建筑，積極穩妥推廣鋼結構建筑?！?016年2月，中共中央國務院《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》(中發〔2016〕6號)。

鋼結構建筑在發達國家占40%以上，而國內占比不到5%，為什么？估計所有人的回答都是一個字：貴。那究竟貴多少呢？如何系統性地進行分析和比較？

筆者通過2017年經歷的項目案例，為大家分享在方案設計階段進行的技術經濟對比情況。

從項目開發成本角度，不考慮政策優惠補貼金額，鋼結構單方貴1162元/平方米，貴15%，傳統鋼筋混凝土結構單方開發成本為7582元/平方米，裝配式鋼結構為8745元/平方米；從建安成本角度，鋼結構單方貴1777元/平方米，貴53%，傳統鋼筋混凝土結構單方開發成本為3382元/平方米，裝配式鋼結構為5159元/平方米。（說明：本案例數據為方案設計階段的估算數據，引用須謹慎）

 一、案例背景

1. 案例概況

? 時    間：2017年

? 城    市：長沙市

? 用地面積：8030平方米

? 建筑面積：建筑總面積為57398平方米（其中：地上43420平方米，地下13978平方米），其中商業9200平方米、辦公7660平方米、公寓26560平方米

? 計容面積：43343平方米

? 建筑高度：商  業20m，地上5層

          寫字樓78m，地上19層

          公  寓74m，地上21層

          均有2層地下室

2.可選方案

方案一：傳統鋼筋混凝土結構

方案二：裝配式鋼結構（本案例采用遠大可建公司裝配式鋼結構建筑系統）

二、方案對比

本案例從技術性、經濟性兩個方面進行比較分析

1、技術性比較

裝配式鋼結構較傳統砼結構，具有建筑品質高、抗震性能好、施工快、綠色環保等優點。明細詳下表：

2、經濟性比較

裝配式建筑 是國家大力發展項目，國家及各省市均出臺了一系列的鼓勵和優惠政策，故經濟性對比需要在常規的開發成本基礎上增加政策優惠金額的抵扣。

（1）考慮政策優惠前：

鋼結構單方貴1162元/平方米，貴15%

?  傳統鋼筋混凝土結構：單方為7582元/平方米

?  裝配式鋼結構：單方為8745元/平方米

（2）考慮政策優惠后：

鋼結構單方貴905元/平方米，貴12%

?  傳統鋼筋混凝土結構：單方為7582元/平方米

?  裝配式鋼結構：單方為8488元/平方米

明細詳下表：

裝配式鋼結構與傳統砼結構費用對比柱狀圖

2.1 開發成本對比

裝配式鋼結構較傳統鋼筋混凝土結構的開發成本貴貴1162元/平方米，貴15%。

鋼結構主要貴在建安費上，單方指標貴1777元/平方米，貴53%，其他各項費用鋼結構均相對節省。在開發成本組成中，建安費用和土地費用占到了約70%～80%。

開發成本各費用組成占比圖，如下：

明細詳下表：

上述測算是在方案設計階段進行的成本估算，詳細說明如下：

①前期費用：包含勘察、設計、報批報建、監理與咨詢服務等費用，參照某已完項目的成本，結合長沙市同類樓盤與行政收費標準酌定。

其中，采用遠大鋼結構，免費提供結構正負零以上結構設計，節省設計費約130萬元，這是慣例。

②配套工程費：包含小區高低壓配電、天然氣、夜景亮化、小區道路及分布式能源接駁等費用。配套費的節省主要是夜景亮化、分布式能源接駁費用。

③建安工程費：包含建筑工程（含基礎）、精裝修及設備安裝、水電、消防、暖通、智能化等費用。參照同類型已竣工的某項目數據和相關成本指標。其中，地上裝配式鋼結構單方造價指標按4200元/平方米考慮，傳統鋼筋混凝土結構的建安成本一般1800~2500元/平方米。

鋼結構較傳統鋼筋混凝土結構的建安成本高53%的原因在于：鋼結構的結構工程成本高于鋼筋混凝土結構（鋼結構材料施工維護成本較高，后期防腐防火成本居高不下，也是制約鋼結構推廣的問題-根據周華留言內容增加），加上具有專利技術的遠大可建鋼結構體系，而且采用擁有專利技術的室內新風凈化系統和設備，室內冬夏恒溫符合人體需要的專利技術應用等。

④開發間接費：包含建設方管理費、樣板間、售樓處、前期物業費等費用。

⑤營銷費用：裝配式鋼結構暫以300元/平方米估算，傳統砼結構暫按總銷售額4億的3個點估算。其中，采用遠大鋼結構，贈送營銷中心建設及裝飾、家具、樣板房，節省了費用約150萬元。

⑥財務費用：參照某項目的財務成本數據，結合本項目具體情況估算。裝配式鋼結構工期縮短，按一年考慮，可節省資金成本約2800萬元、節省管理費用約300萬元。同時，如果考慮增值稅抵扣差異（鋼結構的原材料成本占比較高，可以大量抵扣增值稅；而傳統鋼筋混凝土結構的人工砂石等票據抵扣率較低），鋼結構還有進一步的成本優勢（注：增值稅部分根據李棟的留言增加）。

2.2政策優惠分析

依據湘政辦發[2014]111號文《湖南省推進住宅產業化實施細則》，該項目實行裝配式鋼結構可獲得約 1115萬元 優惠。

（1）容積率補貼300萬元。第12.1條：獎勵5%的容積率；可增加面積約2165平方米，獲得溢價按300萬元估算。

（2）報建費用優惠400萬元。第13.1：報建費中涉及到基礎設施配套費等政府非稅收入的可按非稅收入緩減免程序辦理審批手續后實行減半征收。

（3）政府購房補貼400萬元。第14條：凡購買預制裝配率達到30%的產業化商品房項目的消費者可享受首套房購買政策，可異地申請住房公積金貸款，住房公積金貸款首付比例為20%。獲得溢價按400萬元估算。

（4）節約招標費用15萬元。第15條：具有專利或成套住宅產業化技術體系的住宅產業化集團或企業總承包實施住宅產業化項目，按《中華人民共和國招標投標法實施條例》第九條第(一)、(二)款規定，設計施工可以不進行招標。

同時需要關注和考慮最新的補貼政策，以供公司全面決策。例如：本項目所在城市于2017年12月9日出臺了長政辦函[2017]177號文（2018年1月1日實施）中第4.2條明確：對實施裝配式建筑且預制裝配率達到50%（含）以上的商品房項目，政府部門給予100元/平方米的資金補貼。如若該項目在18年之后施工，則可獲得43420*100=434萬元補貼。而裝配式鋼結構建筑自然就滿足裝配率50%的指標要求。

三、 結論

通過技術與經濟兩方面的對比分析，可知本項目案例中采用裝配式鋼結構和傳統鋼筋混凝土 結構這兩種方案的結論為：

?  綜合考慮政策優惠和補貼金額后，裝配式鋼結構的開發成本高出傳統現澆混凝土結構12%（其中：建安成本高53%）；且工期短，資金回籠快，資金成本低，可以解決開發商的資金壓力問題。

?  全壽命期成本相對更低，符合可持續發展戰略。節能環保，鋼結構建筑的拆除成本低、污染少，且鋼材可以100%回收利用、可再生利用率高（但鋼結構的定期維護成本相對高，需要進一步量化分析）。

裝配式鋼結構 方案在目前來說成本略高，但綜合考慮本項目為長沙市中心地段的地標性建筑，以及可以申報長沙市示范性裝配式鋼結構建筑，鋼結構方案的性價比相對高。