BIM模型后期，如何在物業管理中應用？

BIM（建筑信息模型）是一個可視程度非常高的一體化平臺，將BIM應用 到物業管理工程應急處置、火災應急處置等服務環節，將大大改善物業管理效率和服務水平。

一、BIM的動態化

只有形成一個動態BIM環境，才能使BIM在運維上發揮作用。我們不是要一個動畫三維圖，而是要讓BIM中涵蓋動態化數據。

1. 全樓空調的管理

如對于一個復雜而龐大建筑的空調系統，我們要隨時了解它的運行狀態，利用BIM模型就非常直觀，對整體研究空調運行策略、氣流、水流、能源分布定義很大。對于使用VAV變風量空調系統及多冷源的計算機中心等項目來說，實用意義就更大。

我們可方便了解到冷機的運行，類型、臺數、板換數量、送出水溫、空調機（AHU）的風量、風溫及末端設備的送風溫濕度、房間溫度、濕度均勻性等幾十個參數，方便運行策略研究、節約能源。

同時對水泵啟停、閥門的開啟度、各管線的水溫、流量，可進行直觀的監視。

2. 智能照明

現在大多數項目都具有智能照明功能，利用BIM模型可對現場管理，尤其是大堂、中庭、夜景、庭院的照明再現，為物業人員提供了直觀方便的手段。

二、工程應急處置

1. 跑水應急處理實例

在我們管理的項目中，有一次市政自來水外管線破裂，水從未完全封堵的穿管進入樓內地下層，盡管有的房間有漏水報警，但水勢較大，且從管線、電纜橋架、未作防水的地面向地下多層漏水。

雖然有CAD圖紙，但地下層結構復雜，上下對應關系不直觀，從而要動用大量人力，對配電室電纜夾層、倉庫、輔助用房等進行逐一開門檢查。如果能將漏水報警與BIM模型相結合，我們就可在大屏上非常直觀的看到浸水的平面和三維圖像，從而制定搶救措施，減少損失。

2. 重要閥門位置的顯示

標準樓層水管及閥門的設計和安裝都有相應的規律，可方便找到水管開裂部位并關斷閥門。

但是在大堂、中庭等處，由于空間變化大，水管閥門在施工時常有存在哪方便就安裝在哪的現象。如某項目因極端冷天至使大門入口風幕水管冷裂，經反復尋找閥門，最后在二層某個角落才找到。這里雖存在基礎管理的缺陷，但如有BIM模型顯示，閥門位置一目了然，處理會快很多。

3. 入戶管線的驗收

一個大項目市政有電力、光纖、自來水、中水、熱力、燃氣等幾十個進樓接口，在封堵不良且驗收不到位時，一旦外部有水（如市政自來水爆裂，雨水倒灌），水就會進入樓內。利用BIM模型可對地下層入口精準定位、驗收，方便封堵，質量也可易于檢查，減少事故幾率。

三、火災應急處置水平的提高

對于火災應急處置恐怕是BIM模型可以成為最具優勢的典型應用。

1. 消防電梯

按目前規范，普通電梯及消防電梯不能作為消防疏散用（其中消防梯僅可供消防隊員使用）。而有了BIM模型及BIM具有了前述的動態功能，就有可能使電梯在消防應急救援，尤其是超高層建筑消防救援中發揮重要作用。

要達到這一目的所需條件包括：

1)具有防火功能的電梯機房、有防火功能的轎廂、雙路電源（采用阻燃電纜）或更多如柴發或UPS（EPS）電源；

2)具有可靠的電梯監控，含音頻、視頻、數據信號及電梯機房的視頻信號、煙感、溫感信號；

3)在電梯廳及電梯周邊房間具有煙感傳感器及視頻攝像頭；

4)可靠的無線對講系統（包括基站的防火、電源的保障等條件）或大型項目駐地消防隊專用對講系統；

5)在中控室或應急指揮大廳、數據中心ECC大廳等處的大屏幕；

6)可靠的全樓廣播系統；

7)電梯及環境狀態與BIM的聯動軟件。

當火災發生時，指揮人員可以在大屏前憑借對講系統或樓（全區）廣播系統、消防專用電話系統，根據大屏顯示的起火點（此顯示需是現場視頻動畫后的圖示）、蔓延區及電梯的各種運行數據指揮消防救援專業人員（每部電梯由消防人員操作），幫助群眾乘電梯疏散至首層或避難層。

哪些電梯可用，哪些電梯不可用，在BIM圖上可充分顯示，幫助決策。這一方案正與消防部門共同研究其可行性。

2. 疏散引導

對于大多數不具備乘梯疏散的情況，BIM模型同樣發揮著很大作用。憑借上述各種傳感器（包括卷簾門）及可靠的通訊系統，引導人員可指揮人們從正確的方向由步梯疏散，使火災搶險發生革命性的變革。

3. 疏散預習

另外，在大型的辦公室區域我們可為每個辦公人員的個人電腦安裝不同地址的3D疏散圖，標示出模擬的火源點，以及最短距離的通道、步梯疏散的路線，平時對辦公人員進行常規的訓練和預習。

四、在物業管理上的應用

1. 預留維修更換設備條件

利用BIM模型很容易模擬設備的搬運路線，我們要認真分析，對今后10年甚至20年需更換的大型設備，如：制冷機組、柴發、鍋爐等作出管道可拆裝、封堵、移位的預留條件。

2. 基于BIM的建筑數據統計

BIM模型中的建筑數據比傳統的CAD軟件要求更嚴、更準，利用這一點在物業管理中可對諸如：石材面積、地毯面積、地板面積、外窗（外玻）面積以及閥門、水泵、電機等大量材料和零配件進行精準的定位統計。尤其是對于那些十幾萬平米以上的大項目，如中國尊108層，單體43萬平米，意義就更大。結合物業行業中已較成熟的ERP管理，就可使我們的管理工作上一個臺階。

3. 大型清潔維修設備的模型

利用BIM模型可對較小空間中要使用大型清潔設備如蜘蛛車、液壓升降車等進行模擬，為采購提供依據。

4. BIM-ERP的連接

在物業管理企業中，ERP系統已開始廣泛應用，多種版本的軟件緊緊圍繞物業管理需求，系統內容逐漸豐富，適用性逐漸落地。在應用中許多物管企業參與或改進了這一系統，因此使其越來越完善。我們認為，BIM模型要在物業運維方面發揮作用，延續生命，與物管ERP連接是最有效的方法。ERP的大量數據、統計方式、顯示界面都將使BIM應用更快成熟，因此在設計BIM應用時，就要提前預留與ERP的接口條件。

5. RFID卡和二維碼

在機電設備運維管理中，利用RFID卡（射頻卡）或二維碼作設備標簽已開始普及，我們開始試驗用RFID卡對隱蔽工程中的VAVBOX（變風量空調末端）、閥門等進行標簽。但因設備多、標簽數量大、電源需更換等問題，感覺比較麻煩。

現開始采用二維碼，在設備本體、基座、隱蔽設備附近（如通道墻面）貼附二維碼，感到很實用。用智能手機、平板電腦掃描二維碼可得到設備的相關信息及上下游系統構成，也可將巡視資料通過WIFI（或3G、4G）送回后臺。

6. 去天花功能

房間分隔想改造、風道風口要移位、燈光電線要增加，可是有天花擋著，路由看不見，是否有安裝空間看不見，從檢修孔探進頭也被空調末端擋著，看不清，這時我們就想把天花拆了，看個究竟。

BIM模型的建立，解決了這個難題，在現場拿著平板電腦，調出房間圖紙，作去天花功能處理（涂層透明化），這時整個天花從圖像中去掉，甚至連四壁墻的裝修也去掉，天花內、裝修內的設備、管線、電線一清二楚，為改造、檢修提供了極大方便。

7. 人員定位

在BIM模型中，在晚間對入室的保潔服務員、巡視保安人員及運維的技工進行定位，就可了解每個人的移動軌跡，這無疑對內部可能發生的偷盜、泄密等事件起到監視和威懾，從而提高敏感區域的安全性，使物業整體保衛保密工作的水平進一步提高。

8. BIM模型與運維人員的培訓

BIM模型直觀、準確，各種機電設備、管線、風道、建筑布局一目了然，加上動態信息、人流、車流、設備運行參數，又以動畫方式演繹出來。這些信息正是我們培訓運維技工、安保人員以及各類服務人員的極好教材。因此，充分利用這些教材進行培訓，又成為BIM模型的重要應用內容。

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